A. Hak Atas Tanah Yang Bersifat Derivativ Dalam Perspektif Hukum Positif
Hak atas tanah yang tidak langsung bersumber kepada hak bangsa Indonesia dan diberikan oleh pemilik tanah dengan cara memperolehnya melalui perjanjian pemberian hak antara pemilik tanah dan calon pemegang hak yang bersangkutan. Macam-macam hak tanah tersebut berupa:
1. Hak Guna Bangunan
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan bangunan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu. Dalam hubungannya dengan hak tanah yang sekunder adalah tanah milik orang lain, bukan tanah milik Negara.
a) Sifat dan ciri-ciri:
1) Termasuk golongan hak yang harus didaftar menurut PP No. 10 Th. 1961 jo. PPo. 24 Th. 1997.
2) Dapat beralih dan dialihkan.
3) Dapat dilepaskan oleh pemegangnya sehingga menjadi tanah Negara.
4) Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan.
b) Subyek dalam hak guna bangunan:
1) Warga Negara Indonesia
2) Badan Hukum Indonesia
3) Peusahaan patungan (PMA) untuk bangunan pabrik, emplasemen dll.
c) Luas tanah , tindak pembatasan disesuaikan dengan kebutuhan hanya ada ketentuan bahwa apabila satu keluarga telah mempunyai 5 sertifikat, maka setiap perubahannya harus mendapatkan izin BPN.
d) Jangka waktu: Maksimum 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi.
e) Terjadinnya: Perjanjian otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh HGB.
f) Hapusnya:
1) Jangka waktunya berkahir.
2) Dibatalkan karena syarat tidak terpenuhi.
3) Dilepaskan oleh pemilik sehingga kambali kepada pemilik semula.
4) Tanahnya musnah .
5) Tanahnya diterlantarkan.
2. Hak Sewa
Hak sewa adalah hak yang memberi wewenang untuk menggunakan tanah milik orang lain dengan kewajiban membayar uang sewa pada tiap-tiap waktu tertentu. Hak sewa dalam hukum adat dikenal dengan istilah “jual tahunan.”
a) Sifat dan ciri-ciri:
1) Bersifat pribadi, dalam arti tidak dapat dialihkan tanpa izin pemiliknya.
2) Dapat diperjanjikan, hubungan sewa putus bila penyewa meninggal dunia.
3) Tidak terputus bila hak milik dialihkan.
4) Tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan
5) Dapat dilapaskan.
6) Tidak perlu didaftar, cukup dengan perjanjian yang dituangkan di atas akta otentik atau akta di bawah tangan.
b) Subyek dari hak sewa:
1) Warga Negara Indonesia.
2) Badan Hukum Indonesia.
3) Warga Negara Asing yang bekedudukan di Indonesia.
4) Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indpnesia.
c) Terjadinya hak sewa, karena perjanjian.
d) Jangka waktu hak sewa: untuk perjanjian yang disepakati (pasal 26 UUPA).
e) Luas tanah hak sewa: untuk tanah perjanjian dibatasi oleh UU no. 56/Prp/1960, sedangkan untuk bangunan tidak ada pembatasan.
3. Hak Usaha Bagi Hasil
Hak usaha bagi hasil adalah hak seseorang atau badan hukum (penggarap) untuk meneyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah kepunyaan pihak lain(pemilik) dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi di antara keduanya menurut imbanhgan yang disetujui.
a) Subyek hak usaha bagi hasil: Warga Negara Indonesia
1) Subyek yang dapat membagi hasilkan: pemilik, penyewa, pemegang hak gadai.
2) Subyek yang dapat menjadi penggarap: WNI (Pasal 9 UUPA) dan koperasi tani/desa (impress no. 15 thn. 1980
b) Sifat dan cirri-ciri:
1) Jangka waktu terbatas.
2) Tidak dapat dialihkan tanpa izin pemilik.
3) Tidak hapus bila hka milik beralih.
4) Tidak hapus bila penggarap meninggal dunia, tetapi hapus apabila pemilik meninggal dunia.
5) Didaftar menurut peraturan khusus (UU. No. 2 thn. 1960).
6) Pada waktunya akan dihapus.
c) Terjadinya hak usaha bagi hasil: karena perjanjian.
d) Jangka waktu hak usaha bagi hasil: untuk tanah sawah minimal 3 tahun, sedangkan untuk tanah kering 5 tahun (Pasal 4 UU no. 2 thn. 1960).
e) Luas tanah: maksimum ha. (Pasal 4 UU no. 2 thn. 1960).
f) Hapusnya hak usaha bagi hasil:
1) Jangka waktu berakhir.
2) Atas persetujuan kedua pihak sebelum waktunya berkahir.
3) Dengan izin Kepala Desa atas tuntutan pemilik, dalam hal ini apabila pemilik ternyata kepentingannya dirugiak oleh penggarap. Misalnya penggarap jujur, tidak mengusahakan dengan baik tanah garapannya dll.
4) Tanahnya musnah.
4. Hak Gadai
Hak gadai adalah hubungan antara seseorang dengan tanah milik orang lain yang telah menerima uang gadai dari padanya, yang memberi wewenang kepadanya untuk mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah tersebut.
a) Subyek hak gadai: Warga Negara Indonesia (Pasal 9 Ayat (2) UUPA).
b) Sifat dan cirri-ciri:
1) Jangka waktu terbatas.
2) Hak menebus dapat beralih kepada ahli waris.
3) Tidak berakhir dengan meninggalnya pemegang gadai.
4) Dapat dibebani hak atas tanah yang lain, dalam arti dapat dianakgandakan.
5) Tidak hapus bilahak atas tanah dialihkan kepada pihak lain.
6) Uang gadai dapat ditambah (mendalami gadai).
7) Hak yang harus didaftar menurut PP No. 10 th. 1961.
c) Terjadinya hak gadai: karena jual gadai.
d) Jangka waktu hak gadai: Untuk tanah pertanian 7 tahun (pasal 7 UU No. 56/ Prp/1960). Sedangkan untuk tanah bangunan tidak tertentu (hukum adat).
e) Luas tanah: untuk tanah pertanian dibatasi oleh UU No. 56/Prp/1960, sedangkan untuk tanah bangunan tidak tertentu (hukum adat).
f) Hapusnya hak gadai:
1) Penebusan oleh pemberi gadai (pemilik tanah).
2) 7 tahun untuk tanah pertanian.
3) Dicabut untuk kepentingan unmum.
4) Tanahnya musnah.
5. Hak Menumpang
Hak menumpang adalah hak yang memberi kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah di atastanah pekarangan orang lalin (istilah menumpang=mager sari). Hak menumpang ini sebenarnya termasuk hak pakai, tetapi pada hak menumpang hubungan hukumnya lemah, mudah diputuska oleh pemilik tanah pekarangan, karena dalam hak menumpang ini tidak dikenal bayaran.
a) Subyek hak menumpang: Warga Negara Indonesia.
b) Sifat dan ciri-ciri:
1) Hak yang sangat lemah.
2) Tidak ada pembayaran sewa.
3) Sewaktu-waktu jika si pemilik tanah memerlukan tanahnya hak tersebut hapus.
4) Turun temurun.
5) Tidak dapat dialihkan.
c) Terjadinya hak menumpang: karena perjanjian (izin dari pemilik tanah).
d) Jangka waktu hak menumpang: tidak tertentu, tergantung si pemilik tanah atau rumah.
e) Hapusnya hak penumpang:
1) Pengakhiran hubungan tukontali (pesanan) yang diberikan pemilik kepada yang menumpang yang terkena pesangon.
2) Dicabut untuk kepetingan umum.
3) Tanahnya musnah.
Ali Geno Brt Putra Kuta Tengah
Tidak ada komentar:
Posting Komentar